ZGODA NA NABYCIE NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ

Prawo ogranicza obrót handlowy nieruchomościami rolnymi. Ma to na celu zapewnienie, aby ziemia rolna była w jak największym stopniu wykorzystywana do produkcji rolnej, a nie np. do lokowania kapitału czy innych celów. Następuje to za pomocą przepisów dotyczących m.in. odpowiedniej wielkości gospodarstw rolnych, posiadania wiedzy o rolnictwie przez osoby prowadzące i nabywające nieruchomości rolne, wdrażanie instrumentów UE na rzecz rolnictwa i aktywną politykę państwa w tym obszarze. Podstawowe przepisy w tym zakresie zostały zawarte w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej zwanej także "Ustawą"). Jednym z ograniczeń obrotu nieruchomościami rolnymi, które zawarte są w Ustawie, jest obowiązek uzyskania zgody na nabycie takiej nieruchomości, której udziela Dyrektor Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej jako "KOWR"). 

Obowiązek uzyskania zgody KOWR dotyczy istotnej części transakcji, których przedmiotem jest nieruchomość rolna, ale nie wszystkich. Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przewidują szereg wyjątków, dotyczących zarówno nieruchomości, osoby nabywcy, a także sytuacji, w której transakcja ma nastąpić. Wyjątki, w których nie ma obowiąku uzyskiwania zgody KOWR, obejmują w szczególności:

1. nabycie nieruchomości rolnej przez rolników indywidualnych. Zgodnie z art. 6 ust. 1 Ustawy, za rolnika indywidualnego uważa się:  osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. 

2. nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej, niż 1 hektar (art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). 

3. nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską ("spokrewnioną") względem zbywcy, tj. zstępnych i wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów;

4. nabycia nieruchomości rolnej w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa lub w wyniku działu spadku, w procedurach podziału albo łączenia spółek handlowych. 

W innych przypadkach, niż wymienione w Ustawie, nabycie nieruchomości rolnej wymaga zgody KOWR. Zgodę wydaje się na wniosek, który - w zależności od okoliczności - powinien być złożony przez zbywcę ("sprzedawcę") nieruchomości lub jego nabywcę ("kupującego"), który zamierza utworzyć nowe gospodarstwo rolne, bądź też powiększyć gospodarstwo, które już prowadzi. Sprzedawca może uzyskać zgodę na zbycie nieruchomości osobie, która nie jest rolnikiem indywidualnym, pod warunkiem że zamieści ogłoszenie o sprzedaży w systemie elektronicznym, prowadzonym przez KOWR i nie uzyska w ten sposób żadnej wiążącej oferty. W ten sposób prawo zapewnia rolnikom indywidualnym pierwszeństwo w zakupie nieruchomości rolnej. Dopiero, gdy nie ma rolników indywidualnych, zainteresowanych nabyciem danej nieruchomości rolnej, możliwa jest jej sprzedaż osobom, które rolnikami indywidualnymi nie są. Nabywca ziemi rolnej - niezależnie od tego, czy występuje o zgodę samodzielnie, czy o zgodę wystąpił sprzedawca - musi spełnić warunki, które gwarantują że w rzeczywistości będzie prowadził gospodarstwo rolne na nabytej nieruchomości. To warunki:

1. posiadania kwalifikacji rolniczych przez nabywcę. Oznacza to, że osoba zamierzająca nabyć ziemię rolną:

• uzyskała wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub uzyskała tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy lub tytuł zawodowy mistrza, w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej, lub 

• uzyskała wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie. 

2. nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. 

3. zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład posiadanego gospodarstwa rolnego. W tym czasie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Po wniesieniu wniosku o udzielenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej, KOWR prowadzi postępowanie administracyjne, którego stronami są zarówno sprzedający, jak i osoba zamierzająca ją nabyć. Wniosek powinien zawierać uzasadnienie określające w szczególności cel, dla którego nieruchomość rolna jest nabywana, oraz przewidywany sposób jej wykorzystania. Do wniosku należy dołączyć:

• wypis z ewidencji gruntów i budynków dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład zbywanej nieruchomości rolnej;

• odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla zbywanej nieruchomości rolnej, lub informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych;

• zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

• dokumenty potwierdzające spełnienie warunków do uzyskania zgody oraz oświadczenia zbywcy i nabywcy. 

KOWR wydaje zgodę na nabycie nieruchomości rolnej w formie decyzji administracyjnej. W przypadku odmowy udzielenia zgody, stronom postępowania przysługuje:

1. prawo do odwołania się do ministra właściwego ds. rolnictwa i wsi, zgodnie z przepisami ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego.

2. na pisemne żądanie zbywcy nieruchomości rolnej złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, KOWR jest obowiązany do zakupu nieruchomości rolnej za zapłatą ustalonej ceny odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami. Cenę ustala KOWR w formie powiadomienia, które może być zaskarżone do sądu administracyjnego (art. 2 ust. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). W ten sposób przepisy ograniczają ilość decyzji odmownych, gdyż KOWR musi liczyć się z tym, że w razie odmowy wyrażenia zgody na nabycie nieruchomości rolnej, sam może być zobowiązany do jej zakupu. 

Zgodę na nabycie nieruchomości rolnej należy odróżnić od możliwości jej zbycia, która może zależeć od spełnienia wymagań nakładanych przez inne przepisy, które w szczególności mogą polegać na zastrzeżenia pierwokupu lub pierwszeństwa nabycia tej nieruchomości przez określone podmioty. Przepisy, które o tym stanowią to m.in:

• art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy.

• art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który stanowi, że w przypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa.

• art. 166 ustawy - Kodeks cywilny, który przyznaje prawo pierwokupu współwłaścicielom nieruchomości rolnej, którzy prowadzą na niej gospodarstwo rolne.

• art. 147 par. 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, który przyznaje spółdzielniom produkcji rolnej prawo pierwokupu gruntów stanowiących przedmiot wkładu do tej spółdzielni.

• 30a ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości przewiduje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości stanowiącej własność lub przedmiot użytkowania wieczystego państwowych osób prawnych.

Wykonanie prawa pierwokupu co do zasady polega na zawiadomieniu osoby uprawnionej o planowanej transakcji i warunkach zbycia nieruchomości rolnej, zanim transakcja ta dojdzie do skutku. Następnie należy odczekać określony w przepisach czas - od 1 do 3 miesięcy - w którym uprawniony może oświadczyć, że korzystając ze swojego prawa pierwokupu nabywa nieruchomość rolną. Jeżeli uprawniony oświadczy, że z prawa pierwokupu nie zamierza korzystać, albo nie odpowie na powiadomienie sprzedawcy w określonym czasie, prawo pierwokupu wygasa.

Tak jak każda umowa rozporządzająca nieruchomościami, także umowa sprzedaży nieruchomości rolnej powinna mieć formę aktu notarialnego. Sprzedaż nieruchomości zazwyczaj wiąże się też z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 9 pkt 2) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, od podatku zwalnia się sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia; zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie (...).