ETAPY REALIZACJI BUDOWY

Omawianie etapów realizacji przedsięwzięcia budowlanego należy rozpocząć od przyjęcia pewnych założeń. To konieczne, ponieważ ustawa - Prawo budowlane, przewiduje dodatkowe wymogi dla niektórych typów inwestycji (np. inwestycji liniowych, polegających na budowie rurociągów czy sieci energetycznych), dla innych zaś wprowadza ułatwienia i odstępstwa od stosowania jej przepisów (np. dla obiektów małej architektury). Aby artykuł był możliwie zrozumiały i przejrzysty, wyjątki zostaną omówione w innym miejscu, zaś tu skupimy się na przepisach, które ustanawiają podstawowe wymogi prawne, zgodnie z którymi musi być prowadzona budowa. Przyjmijmy więc założenie, że omawiana w artykule budowa dotyczy wolnostojącego, jednorodzinnego budynku mieszkalnego (domu) o powierzchni przekraczającej 70m2. 

Po pierwsze i chyba najbardziej oczywiste, inwestor zamierzający rozpocząć budowę, musi dysponować nieruchomością (działką gruntu) na cele budowlane. To w istocie dwie sprawy: "dysponowanie nieruchomością" oraz "na cele budowlane". Co do pierwszego, prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane to tytuł prawny, który może wynikać z własności tej nieruchomości, ale nie tylko. Budować można również na działkach, co do których inwestor posiada prawo użytkowania wieczystego, zarządu, a nawet prawa zobowiązaniowe, jak dzierżawa czy najem, o ile upoważniają one do wykonywania robót budowlanych. W przypadku praw innych niż własność, konieczne jest upewnienie się, czyją własnością będzie wybudowany budynek, również po zakończeniu użytkowania wieczystego, zarządu, dzierżawy czy najmu. Zasadą "domyślną", wynikającą z art. 191 Kodeksu cywilnego, jest że właścicielem budynku jest właściciel gruntu, na którym budynek ten się znajduje. Gdy inwestor nie dysponuje własnością, konieczne jest wyeliminowanie ryzyka wybudowania budynku, którego właścicielem stanie się ktoś inny (właściciel gruntu). Można to zrobić przede wszystkim przez umowę z właścicielem gruntu o wykup tej jego części, na której budynek będzie się znajdować. Prawo przewiduje też inną możliwość - ustanowienie nieruchomości budynkowej, w rozumieniu odrębnej własności budynku od gruntu, na którym się znajduje, ale jest to możliwe tylko na nieruchomościach gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste. 

Po drugie, nieruchomość gruntowa musi być przeznaczona na cele budowlane. Ze względu na przeznaczenie, można wyróżnić nieruchomości rolne, leśne, budowlane, inwestycyjno-przemysłowe, siedliskowe czy rekreacyjne. To, do jakiego celu można wykorzystać daną nieruchomość gruntową, określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej jako "MPZP"). Niestety, plany takie nie są sporządzone dla terenu całego kraju. W przypadku braku MPZP przeznaczenie nieruchomości może wynikać z ewidencji gruntów i budynków, którą szczegółowo reguluje Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Informacje o przeznaczeniu danej, konkretnej nieruchomości można łatwo znaleźć księdze wieczystej (również elektronicznej), czy nawet na geoportal.gov.pl. 

Trzeba zaznaczyć, że nie każda nieruchomość gruntowa będzie nadawała się na cele budowlane. Działka budowlana powinna spełniać następujące warunki:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Działka sąsiednia niekoniecznie musi stykać się granicami z działką, na której inwestor planuje budowę. Sąsiedztwo należy rozumieć jako "obszar analizowany", który wynosi obszar analizowany trzykrotność szerokości frontu działki, jednak nie mniej niż 50 m oraz nie więcej niż 200 m. 

2. działka ma dostęp do drogi publicznej.

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Termin"uzbrojenie" oznacza urządzenia infrastruktury technicznej takie jak drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne. Oczywiście nie ma konieczności zapewnienia dostępu do wszystkich tych urządzeń technicznych. Uzbrojenie ma być "wystarczające" dla danego zamierzenia. Dostęp do energii elektrycznej jest niezbędny, ale przyłącza do wody, kanalizacji czy sieci ciepłowniczej można ominąć, projektując studnię, szambo czy indywidualne źródło ogrzewania. 

Dysponowanie nieruchomością o przeznaczeniu innym niż budowlane, wydłuża procedurę, ale nie przekraśla możliwości budowy na tej działce. Istnieje możliwość zmiany przeznaczenia nieruchomości gruntowych. Szczególnie częstym przypadkiem praktycznym jest zmiana przeznaczenia nieruchomości rolnej na budowlaną, co potocznie określane jest terminem odrolnienia działki. Aby dokonać takiej zmiany, należy złożyć wniosek o decyzję o warunkach zabudowy (zwaną popularnie "wuzetką"), bądź - tam gdzie obowiązuje MPZP - wniosek o zmianę tego planu. W przypadku niektórych nieruchomości rolnych, należy uzyskać również decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Obowiązek uzyskania takiej decyzji odnosi się do gruntów o najlepszych warunkach uprawy rolniczej ( klasy I, II, III, IIIa, IIIb), a także kilku innych przypadków, określonych w art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wniosek w o wyłączenie z produkcji rolnej należy złożyć do starosty powiatu lub urzędu miasta na prawach powiatu. Z wyłączeniem z produkcji rolnej wiąże się opłata, której nie pobiera się w przypadku przeznaczenia gruntu na cele budownictwa mieszkaniowego (działek nie przekraczających 0,5ha na budynek). 

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędne tam, gdzie nie obowiązuje MPZG. Jest to decyzja, w której organy administracji określają, co może być na danej działce zbudowane. W celu zachowania elementarnego ładu przestrzennego, w postępowaniu określa się parametry konstrukcyjne budynków, które znajdują się w pobliżu (w "obszarze analizowanym"), a także bierze pod uwagę planowany sposób zagospodarowania terenu i charakterystykę zabudowy, którą inwestor dołącza do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jest to wymagane po to, aby w tym samym obszarze budować podobnego typu budynki. Dlatego wybudowanie wieżowca, gdy wokół są parterowe budynki jednorodzinne, będzie niemożliwe. Tak samo trudno może być o budowę "w szczerym polu", w oddali od jakichkolwiek innych zabudowań.

W przypadku budowy niektórych obiektów budowlanych, przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, konieczne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia. W decyzji tej, organ administracji określa, jak zrealizować zamierzenie budowlane w sposób najmniej uciążliwy dla środowiska. Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach konieczne jest w przypadku, gdy planowany obiekt budowlany będzie "zawsze znacząco oddziaływał na środowisko". Istnieją też przypadki przedsięwzięć "potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko". W ich przypadku to, czy jest konieczne uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, określa organ administracji. Rodzaje przedsięwzięć, w których zawsze i potencjalnie znacząco oddziałowujących na środowisko określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Odnosząc się do budownictwa mieszkaniowego, paragraf 3 pkt 55 rozporządzenia, wskazuje że potencjalnie znacząco oddziałujące jest zabudowa mieszkaniowa, wraz z infrastrukturą towarzyszącą, o powierzchni zabudowy 4 ha - w przypadku miejsc, w których obowiązuje MPZP, oraz 2 ha w przypadku braku MPZP. Powierzchnia zabudowy, którą bierze się pod uwagę przy stosowaniu tych przepisów, to teren zajęty przez obiekty budowlane oraz pozostała powierzchnia przeznaczoną do przekształcenia, w tym tymczasowego, w celu realizacji przedsięwzięcia. Podsumowawszy, konieczność uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, może zostać nałożona na inwestora decyzją organu, wyłącznie przy dużych inwestycjach mieszkaniowych. Przypadki, gdy decyzji takiej będzie wymagać dom jednorodzinny, należą raczej do rzadkości, wyjątki mogą mogą wynikać w szczególności z rodzaju działalności w nim prowadzonej. 

Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, w większości przypadków konieczne jest zamówienie opinii geotechnicznej, czyli informacji o budowie geologicznej i hydrogeologicznej nieruchomości, na której planowana jest budowa. W zależności charakterystyki gruntu oraz parametrów obiektu budowlanego, konieczne może być uzyskanie dodatkowej dokumentacji geologicznej. To zależy od klasy geotechnicznej, określanej zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych. Jedno- lub dwukondygnacyjne budynki mieszkalne (o ile głębokość wykopu nie przekracza 1,2 m) należą do pierwszej klasy geotechnicznej, w przypadku której sama opinia geotechniczna jest wystarczająca. W bardziej skomplikowanych warunkach geologicznych i technicznych planowanego budynku, dokonuje klasyfikacji do drugiej klasy geotechnicznej, co wymaga dodatkowego opracowania dokumentacji badań podłoża gruntowego i projektu geotechnicznego. W trzeciej klasie geotechnicznej, najtrudniejszych przypadkach, opracowuje się dodatkowo dokumentację geologiczno-inżynierską. O tym, czy i jaka dokumentacja geotechniczna jest potrzebna, decyduje projektant. Koszty badań geologicznych i przygotowania dokumentacji ponosi inwestor.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 Prawa budowlanego, obiekty budowlane, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, ale także niektóre inne obiekty, w tym domy jednorodzinne, wymagają geodezyjnego wyznaczenia w terenie, a także geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Geodeta, zatrudniony przez inwestora, przygotuje mapy niezbędne do projektowania i prowadzenia budowy.

Uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest konieczne dla wszystkich rodzajów obiektów budowlanych. Oprócz pozwolenia na budowę istnieje prostsza procedura, jaką jest zgłoszenie budowy. W przypadkach najmniejszych obiektów budowlanych, niektórych prac polegających na przebudowie czy remoncie, nie ma obowiązku uzyskiwania wcześniejszej zgody organów administracji. Odnosząc się do przyjętego na początku założenia, że opisywana w tym artykule procedura, ma dotyczyć budowy domu wolnostojącego, zauważyć należy, że art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego wskazuje, że uzyskanie pozwolenia nie jest konieczne, a zamiast niego należy dokonać zgłoszenia budowy:

1. wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

2. wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

W kontekście tego przepisu należy ustalić, czym jest obszar oddziaływania budynku. Jeżeli bowiem obszar ten nie będzie się mieścił na działce, na której budynek ma zostać wybudowany, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 3 pkt. 20 Prawa budowlanego, obszar oddziaływania to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Z tej definicji dowiadujemy się jedynie, że jest to teren wokół budynku, gdyż w pozostałym zakresie cytowany artykuł odsyła do przepisów szczególnych. Przepisy szczególne mówią m.in. o konieczności zachowania odstępu zasadniczo wynoszącego przynajmniej 1,5 m od granic działki czy o kwestiach związanych z przesłanianiem oświetlenia słonecznego przez bryłę budynku (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Istotne jest, aby nowy budynek nie ograniczał możliwości swobodnego korzystania z sąsiednich działek, nie przewidywał ich wykorzystania podczas budowy, a projekt budowlany zawierał się wyłącznie w granicach nieruchomości, na której ma być zrealizowany. Obszar oddziaływania budynku wyznaczany jest przez architekta sporządzającego projekt budowlany.

Podstawową częścią wniosku o pozwolenie na budowę, jest projekt budowlany. Projekt musi być sporządzony przez uprawnionego projektanta i powinien - zgodnie z art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego - zawierać:

1. projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii, obejmujący: (a) określenie granic działki lub terenu, (b) usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym, (c) sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, (d) układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich, (e) informację o obszarze oddziaływania obiekt.

2. projekt architektoniczno-budowlany obejmujący: (a) układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, (b) zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych, (c) charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych, (d) opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego, (e) projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko, (f) charakterystykę ekologiczną, (g) informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej, (h) opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, (i) informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych - przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

3. projekt techniczny obejmujący: (a) projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, (b) charakterystykę energetyczną budynku, (c) projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe, (d) dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

Do projektu budowlanego należy załączyć omawiane powyżej decyzje i zgody - o warunkach zabudowy, wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, czy o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, jeśli były wydane. Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu, stopnia skomplikowania robót budowlanych oraz w zależności od przeznaczenia projektowanego obiektu. Szczegółowy zakres tego, co powinien zawierać projet budowlany, określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. 

Zgłoszenie budowy jest korzystnym rozwiązaniem dla inwestorów:  pozwala ograniczyć ilość składanych dokumentów i skrócić czas trwania procedury. Mimo tego, że procedura zgłoszenia wprowadza pewne uproszczenia, w wielu przypadkach do zgłoszenia potrzebne będzie załączenie projektu budowlanego. Tak będzie też w przypadku domu wolnostojącego, którego budowa wymaga przygotowania i załączenia do zgłoszenia projektu budowlanego, zgodnie z art. 30 ust. 4b Prawa budowlanego. W przypadku niektórych, mniejszych, obiektów budowlanych, nie ma obowiązku dołączania projektu budowlanego do zgłoszenia budowy. Nie oznacza to jednak, że nie wymagają żadnej dokumentacji, jej ilość i zakres jest w takich przypadkach ograniczony. 

Po zgromadzeniu dokumentacji inwestor, często za pośrednictwem architekta, może dokonać zgłoszenia budowy. Zgłoszenia można dokonać w formie tradycyjnej lub elektronicznie za pośrednictwem portalu e-budownictwo. Dalsza procedura wygląda w ten sposób, że organ architektoniczno-budowlany w ciągu 21 dni od zgłoszenia może wnieść sprzeciw. Jeśli tego nie zrobi, automatycznie uznaje się, że wyraża zgodę na budowę zgłoszonego obiektu. Zgłoszenie budowy wymaga opłaty, która w przypadku wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wynosi  1 zł za każdy m2 niemieszkalnej powierzchni użytkowej, jednak nie więcej niż 539 zł. Wysokość opłat w razie budowy innych obiektów określa załącznik do ustawy o opłacie skarbowej. Sprzeciw ma formę decyzji administracyjnej, od której inwestorowi przysługuje odwołanie. Praktyczną konsekwencją zgłoszenia sprzeciwu może być konieczność uzyskania pozwolenia na budowę, co zawsze jest możliwe, nawet gdy ustawa jako tryb właściwy wskazuje zgłoszenie. 

Jeśli inwestor otrzymał pozwolenie na budowę, bądź nie wniesiono sprzeciwu od zgłoszenia budowy w terminie 21 dni, organ architektoniczno-budowlany wydaje inwestorowi ostemplowane kopie projektu i dziennik budowy (w przypadku wniosku lub zgłoszenia w formie papierowej), bądź też zapewnia dostęp do tych dokumentów w portalu e-budownictwo. Aby rozpocząć prace budowlane konieczne jest jeszcze zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia budowy. 

Przechodząc do kwestii bardziej praktycznych, inwestor zazwyczaj potrzebuje osoby, posiadającej odpowiednią wiedzę, która pokieruje w jego imieniu robotami budowlanymi. Większość zwyczajnych obywateli nie potrafi poprawnie przeprowadzić budowy, a że jest to inwestycja związana ze znacznym kosztem i mająca posłużyć przez długie lata, woli zatrudnić do tego specjalistę. Takim specjalistą jest kierownik budowy - osoba posiadająca uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi (najłatwiej to sprawdzić, prosząc o zaświadczenie z portalu elektronicznego Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa). Inwestor powinien zawrzeć umowę sprawowanie funkcji kierownika budowy. Wskazanie danych kierownika budowy jest jednym z elementów zawiadomienia o planowanym terminie rozpoczęcia budowy, dlatego umowę trzeba zawrzeć odpowiednio wcześniej, optymalnie - zaraz po otrzymaniu pozwolenia na budowę/upływie terminu na zgłoszenie sprzeciwu. Budowa domu jednorodzinnego wymaga ustanowienia kierownika budowy. W wyjątkowych przypadkach mniejszych obiektów i robót budowlanych, prawo przewiduje uproszczenie w postaci braku obowiązku wyznaczenia kierownika budowy. 

Drugą sprawą o istotnym znaczeniu praktycznym, jest zatrudnienie (generalnego) wykonawcy, w więc przedsiębiorstwa i osób, które wybudują obiekt budowlany. Przy mniejszych robotach budowlanych, takich jak budowa domu jednorodzinnego, wszytkie prace może wykonać jeden wykonawca. W przypadku większych, wykonawca zatrudnia niezależne od niego firmy (podwykonawców) do wykonania części robót. Wówczas głównego wykonawcę, który odpowiada za całość budowy, określa mianem generalnego wykonawcy. To dosyć istotne w kontekście postanowień zawartych w umowie o roboty budowlane, którą inwestor zawiera z generalnym wykonawcą. W celu zapewnienia, że podwykonawcy otrzymają wynagrodzenie, art. 647(1) kodeksu cywilnego przewiduje, że w niektórych przypadkach za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy może odpowiadać inwestor. Przepisy kodeksu cywilnego przewidują również metody, które mają zagwarantować zapłatę wynagrodzenia (generalnemu) wykonawcy (art. 649(1) - 649(5) KC), w postaci gwarancji zapłaty. Znaczną ilość dodatkowych przepisów należy zastosować w przypadku, gdy inwestor buduje domy w ramach działalności zawodowej, w celu ich dalszej sprzedaży.

Ponieważ zdarza się nierzadko, że kierownik budowy jest związany z generalnym wykonawcą, inwestor do końca nie może ufać mu co do poprawności przeprowadzenia robót budowlanych, obawia się, że kierownik budowy nie będzie będzie przekazywał informacji, które mogą być niekorzystne dla jego firmy, wykonującej roboty. Dlatego inwestor ma możliwość wprowadzenia do procesu budowlanego zaufanej sobie osoby - kierownika nadzoru inwestorskiego. Może nim zostać wyłącznie osoba, która posiada uprawnienia budowlane. W niektórych przypadkach wyznaczenie kierownika nadzoru inwestorskiego jest obowiązkowe. Obowiązek ten może wynikać z pozwolenia na budowę, bądź też przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego. Przy budowie domu jednorodzinnego wyznaczenie kierownika nadzoru inwestorskiego jest dobrowolne, o ile projekt nie przewiduje szczególnych konstrukcji, tj. m.in. kopuł, fundamentów innych niż proste ławy i stopy fundamentowe posadowione bezpośrednio na stabilnym gruncie nośnym, elementy o rozpiętości 12 m i większej, wysięgu powyżej 3 m, lub kondygnacji wyższej niż 6 m, poddane obciążeniu użytkowemu 5 kN/m2 lub większemu itd. 

Pierwszymi czynnościami, które są wykonywane na budowie, są zazwyczaj przekazanie kierownikowi budowy projektu i książki budowy, wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji (wyrównania) terenu, zagospodarowanie terenu budowy (zwłaszcza przez ogrodzenie i umieszczenie tablicy informacyjnej i dot. bhp) wraz z budową tymczasowych obiektów (toalet, budynków socjalnych dla pracowników) oraz wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Skupmy się na tym ostatnim. Na budowie potrzebne są prąd i woda. O przyłączenie do sieci elektrycznej i wodociągowo-kanalizacyjnej (jeśli na danym obszarze istnieje), należy ubiegać się z odpowiednim wyprzedzeniem. Przyłączenie może trochę potrwać, a potwierdzenie, że do danej nieruchomości gruntowej można dokonać przyłączeń należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę. W tej sytuacji stosuje się tzw. promesy przyłączeniowe, czyli deklaracje podmiotów dostarczających media o możliwości przyłączenia do sieci. Wniosek w tej sprawie można złożyć u lokalnego dostawcy energii Przyłączenie odbywa się na zasadach określonych w art. 7 ustawy - Prawo energetyczne. Po złożeniu wniosku, przesiębiorsto energetyczne ustala, czy przyłączenie do sieci jest możliwe oraz jakie są jego warunki. Na tej podstawie proponuje inwestorowi zawarcie umowy o przyłączenie, w której określa się m.in. termin realizacji przyłączenia, wysokość opłaty za przyłączenie, zakres robót niezbędnych przy realizacji przyłączenia, wymagania dotyczące lokalizacji układu pomiarowo-rozliczeniowego i jego parametrów, harmonogram przyłączenia, warunki udostępnienia przedsiębiorstwu energetycznemu nieruchomości należącej do podmiotu przyłączanego w celu budowy lub rozbudowy sieci niezbędnej do realizacji przyłączenia, czy też przewidywany termin zawarcia umowy, na podstawie której nastąpi dostarczanie energii. Przyłącze wykonuje (buduje) przedsiębiorstwo energetyczne, jednakże inwestor musi za to zapłacić. Wysokość tej opłaty jest regulowana przez prawo i w przypadku domu jednorodzinnego nie powinna przekroczyć 2 - 3 tysięcy złotych. 

Podczas wykonywania prac budowlanych, kierownik budowy dokonuje wpisów do dziennika budowy, dotyczących przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności mających znaczenie przy ocenie technicznej prawidłowości wykonywania tych robót. Po zakończeniu robót, kierownik budowy zamyka dziennik budowy, który następnie będzie stanowić załącznik do wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Mimo zakończenia robót budowlanych, z obiektu budowlanego nie można korzystać, do momentu uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Podobnie, jak w przypadku pozwolenia na budowę, prawo przewiduje również prostszy tryb zawiadomienia o zakończeniu budowy. Jeżeli w ciągu czternastu dni zawiadomienia organ administracji techniczno-budowlanej nie złoży sprzeciwu, budynek można użytkować. Zawiadomienie jest jest wystarczające dla wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, na obiekt budowlany tego typu nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na użytkowanie.

Również podobnie jak w przypadku pozwolenia na budowę, sam wniosek o pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy nie jest tak problematyczne, jak zgromadzenie wymaganych załączników. Inwestor potrzebować będzie w szczególności:

1. oryginału dziennika budowy prowadzonego w formie tradycyjnej, lub jego numeru jeśli był prowadzony elektronicznie.

2. projektu technicznego, z uwzględnieniem zmian, które zastosowano w trakcie prac budowlanych.

3. oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy.

4. protokołów badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem, sporządzone przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności oraz potwierdzenia ich odbioru.

5. dokumentacji geodezyjnej, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu.

6. kopię świadectwa charakterystyki energetycznej.

W przypadku obiektów, co do których istnieje obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, konieczne jest uprzednie zawiadomienie organów Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej, które dokonują odbioru budynku. Organy te mogą zgłosić sprzeciw użytkowaniu budynku w ciągu 14 dni od zawiadomienia. W razie braku sprzeciwu uznaje się, że wyrażają zgodę na użytkowanie. Złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie oznacza jednocześnie wezwanie organu architektoniczno-budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli budowy. Kontrola powinna odbyć się w ciągu 21 dni od zgłoszenia, o dokładnym jej terminie powiadamia się na nie mniej niż 7 dni wcześniej.

Po uzyskaniu pozwolenia na użytkownie, kierownik budowy przekazuje inwestorowi dokumentację, która staje się początkiem książki (używania) obiektu budowlanego. Pozostaje jeszcze złożyć wniosek do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o ustalenie numeru porządkowego ("adresu pocztowego") budynku, co następuje w trybie art. 47 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Z powyższego wynika, że proces budowlany, nawet tak niewielkiego obiektu jak wolno stojący dom jednorodzinny, jest dosyć skomplikowana od strony prawnej, a także dosyć długotrwała, zwłaszcza w przypadku budowy na nieruchomościach gruntowych, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to i tak "wersja uproszczona" względem procedur, które obowiązywały dawniej. Starania władz, związane z kryzysem wysokich cen na rynku mieszkaniowym, usprawniające indywidualne budownictwo domów, są widoczne w szczególności poprzez uproszczenia dla domów o powierzchni niższej 70m2 i 35m2. Druga grupa uproszczeń wiąże się z elektronizacją procedury, realizowaną zwłaszcza poprzez portal e-budownictwo. Wydaje się jednak, że jest to za mało, przeciętny obywatel, bazując wyłącznie na treści przepisów, napotka na trudności ustalając, w jaki sposób, zgodnie z prawem, wybudować dom. To wynika m.in. z treści ustawy - Prawo budowlane, po której widoczna jest ilość nowelizacji, które przeszła. Z tego powodu poszczególne przepisy potrafią być bardzo długie, zawierają wiele odesłań do innych aktów prawnych i miejsc w ustawie, a numeracja pełna dodatkowych oznaczeń. Skoro celem jest wsparcie budownictwa mieszkaniowego przez uproszczenia procedury, to być może już czas na nową ustawę - prawo budowlane, a nawet - kodeks budowlany, w którym kwestie dotyczące budownictwa mieszkaniowego mogłyby zostać wyłączone do osobnego działu.